Hola de nuevo! Continuamos con este post dentro de nuestra categoría de Cómo construir una casa. Hoy te vamos a explicar cómo elegir un terreno y las cuestiones que debes tener en cuenta sobre la parcela para construir una casa.
Evidentemente, el tipo de terreno o parcela que elijas, condicionará la tipología de vivienda que puedas construir.
Lo primero que debemos hacer es aprender a distinguir bien cuatro términos que se suelen utilizar indistintamente pero que realmente no significan lo mismo. Estos términos son los siguientes: terreno, finca, parcela y solar.
DEFINICIÓN TERRENO
De acuerdo con el Diccionario de la Real Academia Española (R.A.E.), encontramos las siguientes definiciones para terreno:
- m. Porción de tierra.
- m. Superficie terrestre no ocupada por el mar.
Como puedes ver, aunque no es una definición incorrecta, es una forma un tanto genérica de utilizar el término.
DEFINICIÓN DE FINCA
Finca, es el término legal que hace referencia al registro de la propiedad. Es decir, cualquier propiedad inmueble que tenga un propietario y que esté delimitada.
Existen tres tipos de fincas: la rústica, la industrial y la urbana.
La finca rústica está destinada a la explotación agrícola, ganadera, forestal o de caza. Suelen ser fincas a las que se les ha añadido un interés público bien sea por su integración en el paisaje o por el interés en su conservación. En estos casos el tipo de edificaciones permitidas está muy limitado y se rigen por la Ley del Suelo No Urbanizable.
En las fincas industriales, como su nombre indica, se permite construir fábricas y empresas destinadas siempre al sector secundario.
Las fincas urbanas son las óptimas para plantear una nueva construcción. Todo lo que se edifique en ellas tiene que cumplir con el Plan de Integración Urbana de cada municipio.
La edificación en cualquier tipo de finca viene siempre regulada por el Planeamiento Urbanístico al que pertenezca la zona. En él se especifica en cada caso concreto si una finca es edificable o no y bajo qué condiciones.
Por este motivo, desde CU4 Arquitectura siempre recomendamos a nuestros clientes que antes de iniciar la compra de una finca, se informen sobre cómo eleguir un terreno y nos consulten para que podamos realizar las comprobaciones pertinentes con el ayuntamiento correspondiente para conocer la normativa municipal que afecta al lugar y sus peculiaridades.
DEFINICIÓN DE PARCELA
Una parcela se define como un suelo delimitado físicamente, una porción delimitada de suelo proveniente de otra más grande. Ésta queda definida geométricamente por el perímetro cerrado del derecho legal de la propiedad.
El término parcela es un término genérico que por sí solo no nos dice qué obligaciones y derechos tiene. De hecho, en el Diccionario de la Real Academia Española (R.A.E.), encontramos las siguientes definiciones:
- f. Porción pequeña de terreno, de ordinario sobrante de otra mayor que se ha comprado, expropiado o adjudicado.
- f. En el catastro, cada una de las tierras de distinto dueño que constituyen un pago o término.
DEFINICIÓN DE SOLAR
El término solar es seguramente el que se distancia más del resto de definiciones y el que más se acerca a lo que buscamos.
Un solar se define según la RAE como una porción de terreno que se destina a edificar, es decir, un suelo edificable por estar permitido en planeamiento.
Para que un terreno tenga la condición de solar se le deben haber asignado un aprovechamiento, unas alineaciones, unas rasantes y todos los datos que se indican en la normativa legal.
Todos estos valores y medidas condicionarán la edificación permitida para el suelo concreto.
Un solar implica también la conexión con el resto de la trama urbana mediante calles y las redes según se indiquen en el Plan General y no se puede edificar en parcelas o fincas que no estén catalogadas como solares.
El solar por lo tanto, tiene que disponer de los servicios urbanos básicos que se indican en la normativa. Los servicios urbanos básicos son los siguientes:
–Acceso peatonal: se debe garantizar que los peatones puedan llegar al solar, incluidos aquellos con movilidad reducida.
–Alumbrado público: las fachadas del solar que den a un vial deben estar dotadas de alumbrado público.
–Acceso rodado con pavimento: se debe poder acceder al solar por una vía pavimentada que conste también del encintado de aceras –de algún tipo de bordillo-.
–Salida y evacuación a la red de saneamiento de aguas residuales,: el solar tiene que poder evacuar las aguas residuales hacia la red de alcantarillado o hacia un sistema de tratamiento con suficiente capacidad de servicio.
–Suministro de agua potable: en cantidad suficiente para la edificabilidad máxima que se le haya asignado al solar.
–Suministro de energía eléctrica: de la misma forma debe contar con el suministro suficiente de energía eléctrica.
Resumiendo, y una vez analizados los diferentes términos o acepciones, parece evidente que el solar es el que más se acerca a la definición que buscamos.
CÓMO ELEGIR UN TERRENO SEGÚN LOS TIPOS DE SOLARES
Solares para tipología de vivienda aislada
Por lo general, son parcelas con bastante superficie, donde está permitido construir de forma relativamente libre, manteniendo una serie de distancias a las propiedades colindantes y a los frentes recayentes a la calle.
Urbanísticamente, se suele condicionar el porcentaje de ocupación en planta, el número de alturas y los metros cuadrados construidos (edificabilidad), entre otros parámetros.
Son parcelas donde, por lo general, es posible disfrutar de espacio exterior a la vivienda donde podrás plantearte la construcción de una piscina, un jardín exterior, zonas de juego, zonas de descanso, etc…
Solares entre medianeras
Suelen ser solares con más condicionantes, más limitaciones y superficies más reducidas que las anteriores a la hora de construir una casa. Solemos tener casas construidas a ambos lados y sólo quedan dos frentes libres: la fachada principal y la fachada posterior.
En este tipo de parcelas se suelen construir casas en altura, mientras que en las anteriores se suelen construir casas en superficie. Al estar limitados por los laterales es más difícil conseguir soluciones atractivas desde el punto de vista arquitectónico. No obstante, para eso estamos los arquitectos, siempre encontraremos alguna solución que te guste!
CÓMO ELEGIR UN TERRENO SEGÚN LOS TIPOS DE SUELO (CALIFICACIÓN)
Suelo urbano
La mayoría de solares, tanto los de tipologías aisladas como los que están entre medianeras, suelen estar dentro de terrenos calificados como urbanos, que ya han sido urbanizados y disponen de todas las dotaciones necesarias para construir una casa.
Suelo rústico
Los terrenos rústicos o no urbanizables son más complicados a la hora de construir una casa y están sujetos a determinados condicionantes que deberás de consultar con un arquitecto antes de construir una casa o podrás llevarte alguna sorpresa desagradable!!!
CUESTIONES IMPORTANTES A TENER EN CUENTA A LA HORA DE ELEGIR UN TERRENO
A continuación te comentamos algunas cuestiones que pueden llegar a ser muy importantes sobre cómo elegir un terreno y que pueden hacer que te decantes más por uno que por otro.
Orientación
La orientación es un aspecto fundamental, siempre que se pueda elegir. Las orientaciones a Sur y a Este siempre van a ser las mejores para plantear las zonas de esparcimiento de la vivienda, pues son las que más horas de soleamiento reciben.
En caso de parcelas muy condicionadas o donde no hay elección, el diseño de la vivienda podría llegar a suplir este inconveniente.
Orientaciones Este-Oeste serán ideales para plantear ventilaciones cruzadas atravesando la vivienda.
Forma y tamaño
La forma de la parcela también va a ser un condicionante importante a la hora de definir las posibilidades sobre el diseño para construir una casa. Las podemos encontrar de forma regular o irregular, tanto la que presenta en planta como su perfil.
Otra cuestión importante es que tenga la superficie mínima de parcela establecida por el Plan General y cumpla con los condicionantes de forma del mismo (mínima circunferencia inscribible, longitud de fachada, etc…)
Topografías y características del terreno
Podemos encontrar solares prácticamente planos, pero también podemos encontrar otros con un gran desnivel o pendiente.
Esta característica también condicionará en gran medida el diseño que se pueda plantear para la vivienda y las posibilidades reales de ejecutarla.
Además de la topografía del terreno será conveniente conocer el tipo de terreno en sus diferentes capas o estratos. Por ejemplo, debajo de la primera capa que vemos, puede aparecer roca o justo lo contrario, podría haber presencia de agua. Todo esto influiría en gran medida en el planteamiento constructivo de la cimentación de la vivienda o a la hora de plantear un sótano o un semi-sótano para la misma.
Entorno
Otro factor a tener en cuenta son las vistas. Tanto las de dentro hacia fuera, es decir, las que disfrutamos desde nuestra parcela, que pueden ser interesantes o no. Como, las de fuera hacia dentro, es decir, las que recibimos de los edificios o viviendas colindantes y que habrá que controlar para garantizar la privacidad en el uso de los espacios exteriores.
Cargas y afecciones
Otros condicionantes de índole más legal y que también hay que conocer antes de la compra, son los siguientes:
Cargas
Puede que sobre el solar existan cargas de tipo hipotecario u otras relacionadas con el Ayuntamiento o la urbanización de la zona. Por ejemplo, en algunas ocasiones, el solar todavía cuenta con deudas pendientes en cuanto a cesiones u obras pendientes para poder dar como finalizada la urbanización o pueden existir órdenes de ejecución o requerimientos pendientes de subsanar cara al Ayuntamiento de la población en cuestión.
Servidumbres
Existen muchos tipos de servidumbres que muchas veces no se pueden apreciar a simple vista por no ser algo físico y evidente.
Algunos tipos de servidumbre son las servidumbres de luces y vistas, las servidumbres de paso, las servidumbres de medianería, etc.
Líneas eléctricas
Aunque no es muy habitual, existen solares que se encuentran atravesados por líneas eléctricas y que también tienen su normativa específica de aplicación. Además de que a nadie le gusta vivir debajo de una infraestructura de este tipo.
Cauces fluviales y zonas inundables
Los cauces fluviales, tales como ríos y barrancos y sus zonas de influencia, también están regulados por normativa específica y cuentan con márgenes o zonas de afección en las que los usos están condicionados. En caso de duda por cercanía a alguno de estos trazados siempre merecerá la pena efectuar la comprobación para asegurarse que el solar está fuera.
Desde CU4 ARQUITECTURA, haremos las comprobaciones oportunas y siempre te aconsejaremos bien. Desde luego, nuestro consejo es que te asesores bien antes de realizar una compra o una inversión de este tipo. Siempre podrás contar con nosotros.
Si te interesa saber cuánto construir una casa, también podrás enterarte en este apartado de nuestro blog.